Alexandre Moreau-Lespinard : qu’est-ce qu’une servitude et quels sont ses effets

Les relations de voisinage sont souvent l’objet de conflits et de débats plus ou moins importants. Que vous habitiez un appartement ou une maison, vous pouvez ainsi être confronté à toutes sortes de problématiques liées à votre voisinage et à son appartement ou terrain. C’est dans ce cadre qu’interviennent parfois ce que l’on appelle des servitudes : un point de droit particulier qui gère certains aspects de vos relations et de vos droits avec vos voisins. Mais une servitude qu’est-ce que c’est et quels sont ses effets ? Retour sur cette notion souvent méconnue en compagnie de Alexandre Moreau-Lespinard.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Dans le Code civil, à l’article 637, une servitude est définie comme telle : « Une servitude nécessite une dualité de fonds, c’est-à-dire deux propriétés appartenant à deux propriétaires différents (il n’est pas nécessaire que les deux fonds soient contigus). Une charge doit être imposée à un fonds appelé le “fonds servant” pour l’utilité, la commodité ou l’avantage d’un autre fonds, dénommé le “fonds dominant”. » Comme toutes les définitions du droit, celle-ci n’est pas forcement clair pour un néophyte : la servitude est en fait un droit, rattaché à un bien immobilier, bâti ou non. La servitude va en fait lier deux propriétés et les hiérarchiser comme un fond dominant et un fond servant. Le fond servant va en fait subir une contrainte par rapport au fond dominant, qui en sera bénéficiaire. Prenons un exemple concret : Nicole habite une petite maison à la campagne, mais son accès passe par le jardin de Christiane : une servitude de passage oblige Christiane a laisser passer sa voisine traverser sa propriété pour rejoindre sa maison. Autre exemple, la servitude de vue pourra par exemple empêcher Nicole d’installer une baie vitrée donnant directement sur le jardin de Christiane. Nous prenons ici l’exemple des servitudes de voisinage, mais de nombreuses autres servitudes existent dans de nombreux domaines. Le domaine public par exemple présente de nombreuses servitudes : le passage piétonnier le long du littoral, le passage des pistes de ski ou encore les servitudes des services de distribution quant aux passages de leurs réseaux : eau, gaz, électricité ou encore télécommunication.

Qu’est-ce que le caractère des servitudes

Le Code civil distingue plusieurs caractères de servitude à travers deux articles, qui permettent d’affiner celles-ci. On retrouve ainsi dans l’article 688 une distinction entre servitudes continues et discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel et ne demande pas d’intervention humaine : c’est par exemple le cas pour une conduite d’eau, un réseau de télécommunication, une vue... Les servitudes discontinues en revanche désignent celle où l’homme intervient directement : cela va être le cas pour un droit de passage par exemple, ou encore pour un droit de puisage. Autre classification, celle de l’article 689 du Code civil qui distingue les servitudes apparentes et non apparentes. Lorsqu’elles sont définies comme apparentes les servitudes désignent des éléments extérieurs, et donc visibles : c’est par exemple le cas pour une conduite d’eau apparente, une clôture... Lorsqu’elles ne sont pas apparentes ou occultes, elles représentent des points qui ne sont pas visibles ou n’ont pas d’existence concrète : c’est le cas par exemple d’une interdiction de construire.

Comment sont classées les servitudes ?

Afin de définir un peu plus ces servitudes, celles-ci sont classées en trois grandes catégories, qui indiqueront leur nature et leur provenance. Ces trois catégories sont définies dans l’article 639 du Code civil. On retrouve ainsi :

Les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux

Celles-ci sont imposées par des facteurs naturels : forme du terrain, emplacement des arbres, etc. C’est le cas par exemple pour l’écoulement des eaux : si celui-ci se fait naturellement sur un terrain en contrebas, votre voisin peut être soumis à une servitude passive et ne pourra pas protester contre cet écoulement.

Les servitudes imposées par la loi

Elles ont été mises en place par des textes de loi à deux fins :

– l’utilité publique ou communale : ces servitudes sont mises en place pour pouvoir mener à bien les missions d’urbanisme et d’utilité publique telles que le passage des réseaux de télécommunication, d’eau, d’électricité...

– l’utilité des particuliers : il s’agit d’une série de servitude destinée à protéger les particuliers et à ne pas les placer dans des situations inconfortables ou problématiques : c’est par exemple le cas pour les servitudes de vue, de mitoyenneté ou de droit de passage.

Les servitudes conventionnelles

Ces servitudes peuvent être établies entre les propriétaires de deux fonds. Ceux-ci sont libres de promulguer les servitudes qui leur plaisent tant qu’elles ne sont pas contraires à l’ordre public. Elles doivent toujours fonctionner sur le même modèle où la servitude est utile à un fond et imposée à un autre fond. Celles-ci ne peuvent être constituées que par un notaire comme Alexandre Moreau-Lespinard à travers un acte notarié. L’implication d’un notaire est primordiale car son acte produira ainsi un effet à l’égard des tiers. La constitution d’une servitude sous signatures privées est fortement déconseillée, car rien ne permettra alors d’assurer sa transmission au propriétaire successif. Une servitude conventionnelle peut ainsi être établie par deux voisins dans le but de fixer un accord sur un point et que celui-ci ne soit plus discuté. Pour reprendre notre exemple utilisé en première partie, Nicole a établi une servitude avec Christiane quant à son droit de passage pour être certaine de toujours jouir de celui-ci même après le départ de sa voisine. Les servitudes représentent donc un sujet complexe, à prendre en compte lors de l’achat d’un bien ou d’une négociation entre voisins. Pour mieux les comprendre et les décrypter, il est recommandé de faire appel à un notaire comme Alexandre Moreau-Lespinard qui vous aidera à bien comprendre quels sont leurs effets et leurs conséquences sur vous et votre propriété. La mise en place d’une servitude avec un voisin peut aussi être le fruit d’une négociation ou de la résolution d’un conflit et devra donc prendre place chez le notaire.